一座长394米的私家跨海大桥，将被外界称为“中国迪拜”的凤凰岛与三亚市区隔开。
非富即贵的看房客
在三亚人看来，隐居在大桥另一端的住户非富即贵。资料显示，凤凰岛属于人工填海岛，填海36.5万平方米，全岛长1250米、宽350米。
今年1月，本报记者曾探访该楼盘，这座三亚“第一豪宅”的戒备森严与气派令人印象深刻。普通看房者几乎都被挡在门外，开着豪车、有预约的看房客才能经过凤凰岛的安保守卫，通过长394米、宽17米的跨海观光大桥进入凤凰岛售楼现场。
即便看楼现场看上去十分冷清，人迹寥寥，当天的看楼时间表也都被安排在下午4时以后，不同看房者不会被安排在一起看房。
销售人员表示，阳光太猛影响看房体验，最理想的看房时间是夕阳西下时。“在那个时间点，从这座三面临山、四面望海的公寓对望大东海，才能真切体现楼盘带给看房者的心理满足。”他说。
据介绍，正在销售的是3号楼，该楼盘最小的户型面积是54.79平方米，售价近400万元，均价近8万元/平方米；而最贵的户型成交总价超过1亿元。
对于1月以来的降价传闻，销售人员说，开盘以来遭遇过冷清，但该楼盘的价格一直维持在8万元/平方米左右。“这是公司的营销风格。”他说。
这里的房价像过山车
让我们看看凤凰岛房价在这三年的变化轨迹。
2010年开盘前，凤凰岛的产权式公寓就已在东北、山西、内蒙、浙江、北京等房产投资客集中的区域做宣传推广。开盘时，媒体报道该楼盘的内部认购价为3.6万元~5万元/平方米，而公开开盘价则6万元/平方米起，“销售火爆”。
2010年，“国际旅游岛”的概念被热炒，三亚房价整体升温，外界称凤凰岛的均价曾达到10万元/平方米，业界担心有泡沫之嫌。
2011年，“史上最严的限购令”出台后，曾有浙江投资客因资金链出现问题，抛售手中的凤凰岛房源，价格甚至低于当初的内部购房价，由此形成市场传闻：凤凰岛房价“像过山车”。当年，全国楼市整体成交量偏低，观望情绪蔓延，凤凰岛均价却依然维持在9万多元/平方米。
到了2012年初，凤凰岛均价为8万多元/平方米。有业内人士认为，“国际旅游岛”概念已经将其房价上涨的空间完全消化。
一周前，有媒体报道凤凰岛房价暴跌，“每平方米从15万元下降到7万元，成为‘弃岛’”。业内人士称，将稀缺的别墅户型与小户型作对比，并不合理。
“国五条”出台后行情平稳
三亚房地产信息网显示，截至3月6日，凤凰岛在售的1238套公寓中有745套已卖出，销售合同均价为498.6万多元。值得注意的是，该楼盘共有150次撤销合同。
除一手楼盘外，三亚二手房的成交量与价格变化也受外界关注。自2011年“限购令”颁布以来，三亚二手房销售就出现了一道独特景观：在外地游客人潮涌动的三亚免税店门口，常有二手房销售人员双手举着写有“现房销售”字样的牌子做促销。以游客、投资客和投机客为主的外地置业群体，是三亚楼市的最大客源。
今年1月，记者探访三亚楼市时发现，在大东海等游客较多的临海公寓，不少高楼的阳台上都悬挂了出售二手房的红色条幅广告。在三亚大东海海花路从业的一名中介介绍说，相比于2010年，三亚二手房价有所下降，但仍不好卖，比如著名的二手房源“半山半岛”，一套287平方米、带私家泳池花园的别墅售价850万元，问者多但买者少；相比之下，实惠的二手房更好卖。
记者近日分别致电三亚大东海、三亚湾等旅游区，以及市区的房产中介公司打探行情。中介表示，受“国五条”影响，这几天打电话咨询的人相对较多，大多是打听“国五条”在三亚“落地”的时间，以及对已成交的房子是否有影响。而三亚房地产交易中心和三亚房地产市场信息网的数据显示，三亚二手房价格平稳，网签套数略有增加。
三亚由于自然条件优越，吸引了大量北方居民购房养老，进而推高了当地房价。在2月份进行的海南省“两会”上，政协委员、三亚凤凰岛发展有限公司董事长曾宪云对外表示：“海南房价应该有‘差异化’，不要寄希望于人人都买得起房，这种观念本身就不正确。”
上月底，媒体报道海南三亚天价楼盘“凤凰岛”价格暴跌成“弃岛”。随后，凤凰岛开发商在接受新华社采访时表示，该楼盘均价一直维持在7万元左右，并未暴跌。
近三年，随着“国际旅游岛”的概念不断升温，作为三亚地标，传闻中的凤凰岛楼价“忽冷忽热”，成为海南楼市的风向标，3月1日“国五条”细则公布以来，三亚楼市价格保持基本稳定，未出现大波动，成交量上涨。
有分析人士称，“有价无市”的观望情绪仍在延续，三亚楼市的未来走向仍未明朗。
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