倪金节(财经评论员)
随着人口红利窗口的即将关闭，中国社会未富先老的趋势在所难免，应对养老问题正成为政府新挑战。
日前，南京市民政局下发《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，其中，开展以房养老试点备受各界关注。银监会官员之前也曾呼吁引进以房养老制度。政府积极性固然颇高，但尚缺乏具备操作性的方案。应该说，在厘清一系列制度磕绊之前，以房养老只能停留在概念层面。
以房养老就是贷款人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金，或接受老年公寓服务的一种养老方式。而我国现在房屋产权只有70年，等民众年老，他们年轻时置办的房产产权也就差不多到期。
根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。单单这一点就严重阻碍了以房养老制度的正常推行。而且，由于严重的人口老龄化，即便70年产权自动续期兑现，还是会为该制度的推行埋下隐患。若不改革相关政策规定，届时只会带来一系列的纠纷。
纵使刨除这一制度因素，老人拥有永久产权的住房，若考虑到其子女若无独立住所，一旦老人亡故，子女便会无处可住怎么办？在现有的高房价之下，两代人同住的情况十分普遍。也就是说，以房养老要想在中国顺利推行，两个前提必须同时具备：一是永久产权，二是独立住房。显然，短时间内实现这两大要素，可行性不大。
而且，中国养老的最主体部分其实在农村，他们以房养老更是完全不可能。在房地产热潮席卷到最偏远的乡村之际，小产权房海量上市但却没有合法身份，宅基地价格猛涨，这虚幻的增值带来的只是农民的表面财富。银行无法认可宅基地和小产权房的抵押，这也成了阻遏农村以房养老的政策高压线。
还有，以房养老，先入为主的逻辑起点是房价的持续上涨。即当民众步入老年时，他的房子，至少仍然能够和现在一样足够值钱，还能够继续击鼓传花，以更高的价格卖给年青一代。
显然，随着人口老龄化趋势的加重，老年人越来越多，年轻人越来越少，而且房价泡沫的恣意生长，中国房价在未来二三十年很难再重演过往十多年的疯涨。甚至，一旦房价在未来某个时间点变盘，以房养老的技术前提也就彻底消失。到时候，房屋的价值过低，也就很难指望将其作为自己养老的资本。以现有货币通胀趋势推算，为了维持体面的老年生活，恐怕需要一笔十分庞大的财富方能实现。
如今，房地产市场正处在非理性时期，也是宏观调控的重中之重，系统性风险随时可能爆发。在此背景下，以房养老注定是一项高风险投资。当务之急，还是应该大力完善城乡基本养老保险制度，保证养老金的合理增值，而不是罔顾风险盲目追求高收益。以房养老固然是完善养老体系的一条捷径，不过风险重重，切不可盲目推行。
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