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降息后购房成本降低 百万房贷月供少148元

2012-07-06 08:40:13
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央行一个月之内两次降息进一步降低了购房者的购房成本。但业内人士预计,鉴于此次降息的非对称性,如果未来1-2个月内存款准备金率不下调,部分城市现有的首套房贷利率8.5折优惠可能逐渐消失。分析人士表示,连续两次降息将强化对楼市回暖的判断,有助于继续推动刚需群体入市。在继续严格执行差别化住房信贷政策的同时,有必要通过加快个人住房信息系统的建设和联网等措施,继续抑制投机投资性购房。

购房成本再度降低

以刚性需求为主的购房群体成为本次降息的直接受益者。据链家地产市场研究部测算,按照100万元的贷款总额、20年的还款期限计算,首套房贷利率如果执行基准利率,则降息前的月供款为7633元,降息后为7485元,减少了148元,总利息减少35568元。如果算上上一次降息的影响,两次降息将使购房者的月供款累计减少298元。

如果首套房贷利率执行基准利率的8.5折,则两次降息将使月供款累计减少243元。如果是购买二套房,房贷利率执行基准利率的1.1倍,则两次降息将使购房者的月供款累计减少364元。

链家地产市场研究部分析师陈雪认为,对于广大刚性和改善型需求的购房者而言,降息的累加利好正在逐渐加深,购房成本持续降低。

在此次降息的同时,央行也强调,个人住房贷款利率浮动区间不作调整,金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房。

不少业内人士认为,对于市场化程度较高的房贷利率来说,鉴于此次降息的非对称性,贷款利率的下降幅度大于存款利率,可能影响银行对房贷政策的把握。陈雪表示,目前房地产市场回暖,银行贷款额度快速释放,银行保持利率优惠的意愿将进一步降低。如果未来1-2个月内存款准备金率不下调,北京等城市现有的首套房贷利率8.5折优惠可能逐渐消失,在一定程度上消解此次降息降低购房成本的效果。

强化楼市回暖判断

与切实减少的购房支出相比,两次降息对楼市预期的影响更加深远。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对中国证券报记者表示,连续两次降息可能加深业界对楼市已“筑底回暖”的认识。出于“抄底”的心态,购房者入市的积极性可能进一步提高,从而继续对楼市的成交量形成支撑。

北京中原地产市场研究总监张大伟认为,近期房地产市场成交量的回升使开发商的资金面进一步缓解,再加上降息的效应,房地产企业的“冬天”已经过去。

数据显示,从今年5月以来,多个重要城市的房地产成交量明显回升。不少机构分析认为,虽然“限购令”并未松动,但在两次降息的推动下,市场成交量将继续保持回升态势,经过7、8月份的传统淡季后,可能在9月和10月达到全年的最高点。

张大伟表示,成交量对价格的支撑作用逐渐明显。此前部分房地产项目已减少或取消购房优惠,部分城市的住房成交均价出现回升。

值得注意的是,在两次降息释放的楼市回暖信号中,部分投资投机需求也在伺机入市。业内人士警示,为保证调控效果,应密切关注投资投机需求的动向,谨防其借机入市并推动房价过快上涨。同时,个人住房信息系统的建设和联网也需加快,以期尽快筑起抑制投机的“防火墙”。

此次降息后购房成本对比(贷款100万元、20年,等额本息)

购房套数利率月还款(元)总利息(元)

此次降息后购房成本对比(贷款100万元、20年,等额本息)

购房套数 利率 月还款 (元) 总利息(元)

降息前 首套房 6.80%(基准) 7633 832016

5.78%(8.5折) 7038 689113

二套房 7.48%(1.1倍) 8056 933423

降息后 首套房 6.55%(基准) 7485 796448

5.57%(8.5折) 6917 660092

二套房 7.205%(1.1倍) 7876 890334

降息后与 首套房 0.25%(基准) 148 35568

降息前差距

0.21%(8.5折) 121 29021

二套房 0.275%(1.1倍) 180 43089

数据来源:“链家地产”市场研究部
  

来源:中国证券报  作者:   编辑:黄晶
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