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尹中立:产能过剩或将楼市拖进熊途

2012-05-16 10:15:42
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尹中立(中国社科院金融市场研究室副主任)

房地产市场相当于货币政策放大器,如果房地产价格下跌,缺钱会成为常态。此时,货币政策刺激效果就会非常有限。

多个热点城市楼市正初步显现一波“红五月”行情。最新数据显示,5月上旬全国54个大中城市的总成交量较上月同期上升44%。专家表示,目前开发商的降价依然带有很强的试探性,成交量也会在各方博弈中反复波动,二季度房价可能仍将继续下跌。透过房地产市场的涨跌,我们可以窥见行业性产能过剩的魅影。

在2000年之前的中国经济循环中,因难以解决投资的低水平重复建设,总是出现产能过剩。2000年之后,产能过剩问题似乎在中国消失了。原因是中国经济出现了两个新变化:其一,中国加入全球化浪潮,进出口快速增长;其二,房地产快速扩张和城市基础设施投资快速推进。正是这两个因素的出现,使困扰中国经济的产能过剩问题得到了很好解决。

理解房地产市场规律对了解过去10年中国经济运行非常关键。房地产市场的繁荣不仅给诸多工业产品创造了市场空间,而且为大规模的基础设施建设积累了资金,没有房产市场的繁荣就不会有过去10年中国经济的繁荣。

要分析该问题,可以从历史上找到答案。自20世纪70年代布雷顿森林体系崩溃后,诸多国家都出现了房地产泡沫现象,最典型的是上世纪80年代的日本和90年代的“亚洲四小龙”。这些故事的起始点是出口增长,其逻辑脉络是:出口增长推动外汇储备增长,外汇储备增长推动信用与货币扩张,信用扩张推动投资扩张,投资扩张又推动出口增长,周而复始。在经济如此快速扩张的同时,资产价格大幅度上升,无论股市还是楼市都快速上升。

这些故事中的终点都是产能过剩。投资高速扩张必然导致生产能力的快速扩张,由于外部环境发生变化或内部需求收缩,供大于求的矛盾出现,产品价格不断下跌,于是,企业倒闭,资产价格大幅度缩水。

如今,同样的故事也可能出现在中国。在过去10年的房地产大牛市里,中国的钢铁、有色金属、煤炭、水泥建材、工程机械等行业得到了长足发展,形成巨大的生产能力。2009年和2010年投资的快速扩张,现在到了产能释放期。而需求并没随着产出的增长而增长。虽然房地产投资的统计数据还有20%多的增长,但笔者认为这个数据值得怀疑。因为从2011年第四季度后,每个月的房地产投资额已经大于房地产销售额约1000亿元左右,开发商必须大幅度减少投资支出才能保持现金流不为负。2012年第一季度新房销售同比下降两成,而投资还在增长,在逻辑上是讲不通的。假如笔者的判断正确,则2012年中国实体经济将面临巨大的产能过剩挑战。

一直以来,大多数人分析房地产市场主要侧重于实体经济层面,关注房地产投资对相关产业的带动作用,很少有人从金融运行层面来关注房地产市场。从笔者的研究结果看,房地产市场相当于货币政策的放大器。当房地产价格上升时,通过按揭贷款的人增加,居民的金融杠杆增加。同时,政府得到的土地出让金增加,基础设施投资增加,政府的金融杠杆亦随之增加。如果房地产价格下跌,则一切都反过来,缺钱会成为常态。在房地产价格下跌状态下,即使政府出台货币政策刺激,效果都非常有限。欧美国家当前的现象就是如此。

 

来源:广州日报  作者:   编辑:黄晶
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