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楼市观察:看不见大跌等不到回暖

2012-07-05 08:53:40
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陈先生在青岛一家建筑设计院工作。近日,他告诉记者,一些开发公司设计部门工作的老同事,见面、打电话的时候,会捎带一句,“如要买房,我们这里有优惠”。

“去年底还不这样,今年上半年多了。”陈先生说,这情形像2008年。

房子不好卖,存货压力大,青岛一些房地产商再度开始“全员营销”。上半年,有的楼盘依然挺着,有的选择了降价出货。

降价,雷声大雨点小

上半年,青岛楼市降价声此起彼伏。比如,李沧有楼盘喊着“破六”(即价格低于6000元/平方米),城阳有楼盘喊着“破五”。记者实际调查过几个这样的降价盘发现,这些低价房源多数楼层、位置、户型较差,主流产品降价幅度远没那么夸张。

在李沧,中南世纪城、春和景明是两个上半年出货比较多的相对低价位楼盘。今年3月份以来,中南世纪城保持每个月百套以上的出货量,从最近几个月的成交看,均价基本锁定在约7000元/平方米,比该盘价格高点低了不到500元。

去年底,春和景明一次性把价格从9000多元/平方米,降到约7300元/平方米,这也是李沧非常明显的价格回调楼盘。但进入2012年,整个区域缺乏价格跟进的项目,所以春和景明的售价也回调了300元左右。

在李沧,四月份,曾有一大盘项目传言八五折销售。记者实际调查发现,销售人员提供的八五折房源,为顶层,位置欠佳的房源,之前的定价有些过高。

从整个市场来看,热销项目价格确实有所回调,但幅度并不大。刚需人群也表现的理性,只要定价合理,就会有人出手。

竞争,热点区域有暗战

在一房难求的情况下,市场说不上竞争,各楼盘比着涨价。而上半年,青岛楼市同一区域中的楼盘近身“肉搏”,涨价已经不是选择项。

还是回到最热的李沧,上半年中海国际社区、万达广场中央公馆、万科生态城均有大量房源推出。去年开盘销售不畅,中海国际社区今年3月份调整价格策略,成交量开始发力。从近期成交来看,价格约在8800元/平方米价格。万科生态成5月份开盘当月成交400余套,精装房价格约在8500元/平方米。这一价格水平,与去年开盘价基本相当。5月份,万达广场中央公馆开盘,价格约在9500元/平方米。

其中一个项目销售人员告诉记者,现在区域内的大盘存量大,销售短期内表现不错,但没人敢轻易涨价。

另一个竞争激烈的是城阳南部。天泰城上半年干脆抛弃多年以来的精装产品,力推毛坯房,抢夺刚需客源。根据青岛锐理数据的调查显示,其毛坯房均价约在5800元/左右。

与天泰城一路之隔,另一项目中铁华胥美邦,6月份开盘,同样面向刚需。据青岛锐理数据统计显示,均价约在每平方米5900元左右,而该项目之前的均价曾达到约6400元/平方米。

同区域项目面对相同客群,只有高性价比才能打动客户,因供大于求,价格没有上向的动力。城阳白沙河畔,类似的楼市暗战也在青特花溪地、龙湖滟澜海岸、卓越蔚蓝群岛三个项目之间展开。

全面回暖,确实有些难

调控政策是楼市指挥棒。在五六月间,受降准、降息等利好影响,一些城市出现政策“微调”,回暖之声再起。

但6月5日,住建部即再次称,“坚持房地产市场调控政策不动摇,对于地方出台放松抑制不合理购房政策的,将及时予以制止或纠正。”

6月25日,有媒体报道,河南省6部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》,推出如七折房贷、二套房认定标准放宽、支持开发商贷款、延缓开发商还款期限等优惠,一时成为舆论的焦点。

但不足两天,河南银监局权威人士便对媒体回应,网上所传河南房贷新政是误传。河南新政的夭折,被人解读为中央显示调控底线。

上半年,在降价促销作用下,青岛部分楼盘、部分区域成交量回升,但如2009年那样整个市场量价齐升的回暖局面并没有出现。比如在市区刚需购房集中的四方,上半年因缺乏降价项目,成交表现平淡。就算是最热的李沧区,也并非全线飘红,比如米罗湾、映月公馆、鲁信南海花园等项目存量尚多,成交不快,有些甚至可以说成交惨淡。

此前,青岛今鹏翔投资公司CEO修方舟接受采访时认为,市场逐渐有了人气,开发商也要有个姿态,推出合理的价格。

所谓合理价格,应当是指开发商放弃之前的价格预期,放弃幻想,重新制定适于当前市场的价格策略。

对于房地产市场,华远地产董事长任志强近期接受采访也认为,“如果不改变现有政策的话,好不到哪儿去。”同时说,中央现在主要目标是抛弃房地产,用其他的方式去推动经济增长。

来源:青岛日报  作者:张则涛    编辑:黄晶
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