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专家建议看准阶段性底价按需出手

2012-07-05 09:02:14
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最新数据显示,2012年6月十大城市新建住宅均价环比上涨0.75%,其中,北京涨幅(2.29%)最大。北京新建商品住宅库存也连续7个月回落,且已至2010年年中水平。据链家地产市场研究部统计,北京6月份当月新增项目的签约率为15.2%,达到一年来最高值……那么,近期楼盘的“热销”与楼市的“回暖”是否可以完全画等号,购房者又该如何在升温的楼市做出判断选择?敬请关注本期专题解读。

热成交

不是恐慌而是不再观望

说到近期楼盘热销的原因,全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为,从根本上讲就是购房者“压抑了两年的需求开始释放”而不是所谓的“恐慌性入市”。由于购置房产是老百姓的一大基本需求,而越来越“明白”的购房者心理预期已比较明朗,多数人认为多等无益,因此,想买、能买的就出手去买了。陈宝存还指出,二手房市场的火热在无形中也重树了大家购买新房的信心,链家地产市场研究部有数据充分说明了这一点:6月北京市二手房成交量为13619套,环比5月上涨7.5%,成交量连续两月突破1.2万套,为2011年调控以来首次出现。

亚豪机构市场总监郭毅在接受记者专访时谈到,目前市场当中尚未有大范围“恐慌性入市”的出现,虽然市场主体有“买涨不买跌”的心理,但是从现在的实际情况来看,一方面由于限购政策尚未放开,大量需求人群不具备购买资格,虽然市场价格已经开始进入“筑底”阶段,部分项目甚至开始出现上涨,但这部分人群也只能被动等待,无法跟风入市;另一方面,虽然市场已经有反弹趋势,但是基于近期高层对于房地产市场的论调,虽然不会再极力压制,也不会允许房价大幅上涨情况的出现,出于对市场平稳上涨的预期,因此“恐慌性入市”现象在近期市场当中表现得并不十分明显。中房研协研究中心分析说,行情“看涨”带动需求释放。政策微调带来政策放松的预期,与此同时,部分前期销售较好的项目,取消了优惠,均价有所上扬。在成交量逐步回升的情况之下,市场的看涨预期带动更多刚需客户的入市,进一步拉升市场成交。

TIPS热销背后123

亚豪机构市场总监郭毅分析说,从6月住宅项目成交套数排名前十的项目看,它们热销的原因一方面是由于前期深度降价策略,另外就是处于交通便利的地理位置。具体有如下三个特点——

1.中低端住宅项目为目前市场主导,其中单价低于20000元/平方米的占据七成。

2.近阶段为首次置业的刚性需求占据市场主导,热销项目多位于交通较为便利的区域,如毗邻地铁13号线、地铁八通线、大兴线与昌平线等。

3.从户型面积来看,热销的多为大两居或小三居户型。

热预期

止跌微涨有望淡市不淡

购房者围观“热销”,地产界关注“回暖”,对整个行业的发展而言,市场整体回暖才是最令人期待的。虽然楼市成交量连续数月攀升让部分房企资金状况有所缓解、信心增加,但亚豪机构市场总监郭毅分析指出,个别项目的“热销”并不能称之为市场回暖,只有项目的“热销”成为普遍现象,并且整体成交数据开始出现持续大幅度地攀升,才能称之为“成交回暖”,在此基础上,项目售价不断上调,导致整体成交价格的数据出现明显上涨时,才能称之为“市场整体回暖”。由此可见,楼盘的热销只是楼市回暖的必要不充分条件之一。郭毅认为,价格的上调不可避免。一方面在部分项目以价换量取得成功开始涨价的同时,仍会有大批项目进入降价周期,综合看来整体市场价格不会出现大幅上涨情况;另一方面受近期政策影响,涨价房企的策略也大多较为谨慎,因此,下半年楼市价格将会呈现出平稳中小幅上扬的趋势。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存则更加乐观,他认为“量价齐升”恐怕是下半年的楼市走向,幅度不大但均价涨幅还是能够达到5%左右。

另有业内专家提出,楼市真正回暖应具备三个标准,其一政策方面有宽松空间,其二成交量回升持续6个月以上并形成趋势,其三改善型需求开始入市。而就目前北京楼市而言,第二点有待观察,另两点已然具备。


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来源:北京晨报  作者:   编辑:黄晶
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